限制面积能挡住“候鸟型”炒房客吗

  作者:盘和林 财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后

  近来多地纷纷出台楼市调控政策,其中,海南9月29日出台“停批100平以下商品房”的政策,海南省住建厅回应称“并非一刀切”,面向本地居民,可以定向供应多种套型面积的住宅。

  据悉,大部分岛外购房者以旅游、度假、养老为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。房产企业在海南开发了大量的小户型商品住宅,并将大部分卖给岛外购房者。随着大量小户型商品住宅投入使用,更多岛外“候鸟型”人群季节性居住,给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。

  城门失火殃及池鱼。从海南省的回应中我们不难看出,新政策主要指向是“候鸟型”炒房客,而不是本地刚需一族,不过以最终结果看,确实造成了对海南刚需一族的误伤。虽然政策回应并非“一刀切”,强调了“保障性住房及面对本地居民销售的自主型商品住房、共有产权”不属于“一刀切”的范围,可是,按照当前的定义,这三种情况均带有较强的保障性质,并不是每个人都能享受或申请的,而大多数通过市场购买100平方米以下住房的普通刚需家庭显然会被“切”掉。

  当然,不排除海南方面将“自住型商品住房”的定义进行“创新”或拓展,比如将自住型与投资型住房对应起来,而不是现在大家所理解的保障性住房,即所有海南人或家庭第一套住房都定义为“自住型商品住房”。若如此,其中麻烦不少,比如如何与住建部的“自住型商品住房”衔接等等。

  同时,因为新政策的结果改变了供需关系,最终传导到住房价格上,还可能会出现本地市场价格上涨、候鸟型住房的需求更旺。“停批100平米以下商品房”的直接结果就是,在“海南省实行开发规模总量调控的情况下”,大面积户型必然减少了总供给。根据价格原理,总需求不变的情况下,减少供给必然带来价格上涨,更何况,这种供给稀缺性所导致的价格上涨还会导致需求增长。

  误伤刚需一族暂且不表,限制住房面积就能挡住“候鸟型”炒房客吗?就能实现海南省“降低入住人群规模,缓解基础设施和公共服务设施压力”的初衷吗?

  提高住房面积与控制人群规模并不是一个简单的算术题。不管如何严厉管制,减少供给,加剧供需失衡迟早都要引发价格上涨。这是“价格铁律”,更是市场经济铁律。一旦价格上涨预期形成,非但挡不住“候鸟型”炒房客,很可能“候鸟”还会变成围城的“饕餮”。

  应该说,海南省出台新政策的初衷是好的,海南省作为旅游大省,“候鸟型”炒房客的确是调控房地产的重点,但政策目标应该有较强的精准性,如以无企业、无工作等条件进行限制,既保障正常外来人口流入的住房需求,也真正打击了“候鸟型”炒房客。

  从规制经济学的角度来看,对于市场型的管制,管制政策必须以市场化手段为首选,所谓的市场化手段最重要的是从改善供需关系着手,而不是加重市场供需失衡,否则必然达不到管制目的。基于此,海南省的新政策必然难实现限制“候鸟型”炒房客的初衷,亟待回到改善供需关系的思路上。(盘和林)

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